Menu Zamknij

Krótki przewodnik po podziałach nieruchomości

Poradnik dla osób chcących podzielić swoją działkę.

Wiele osób nie ma czasu ani chęci, by samodzielnie załatwiać sprawy, więc umawiają się z geodetą, by to on sprawy załatwił. W takim przypadku jednakże właściciel nieruchomości musi dostarczyć geodecie wypis z rejestru gruntów i mapę ewidencyjną, ewentualnie kopię mapy zasadniczej i rzadziej, w razie konieczności – inne dokumenty. No i musi podpisać wniosek do wójta/burmistrza oraz wstępny projekt podziału. Dla tych, którzy samodzielnie chcą prowadzić procedurę podziałową lub przynajmniej wiedzieć na czym ona polega, podajemy podstawowe kroki, jakie trzeba wykonać, by dokonać podziału swojej nieruchomości. 

I. Zwracamy się osobiście lub telefonicznie do właściwego urzędu gminy lub miasta z zapytaniem, czy i w jakim ewentualnie trybie można dokonać podziału naszej nieruchomości.

Możemy usłyszeć tu następujące odpowiedzi:

Sytuacja ta dotyczy typowych podziałów terenów rolnych i leśnych na działki nie mniejsze niż 0,3000 ha.

Wójt/burmistrz nie ma nic do powiedzenia na jakimkolwiek etapie podziału. Należy skontaktować się z geodetą i ustalić sposób podziału. W tym wypadku nie musimy przekazywać geodecie żadnych dokumentów, wystarczy podać numer działki.

Mogą tu być 2 przypadki:

  1.  podział wymaga uzyskania wstępnej opinii wójta/burmistrza o jego zgodności z przepisami;
  2.  podział nie wymaga powyższej opinii.

Ad a.

Dla uzyskania opinii wójta/burmistrza w postaci postanowienia o zgodności proponowanego podziału z przepisami prawa, konieczne jest złożenie wniosku i wstępnego projektu podziału, sporządzonego na kopii mapy zasadniczej z naniesionymi liniami podziału i powierzchniami nowych działek. Teoretycznie wstępny projekt może sporządzić sam właściciel, jednakże w praktyce jest to scedowane na geodetę. W obu przypadkach wstępny projekt podziału i wniosek o jego dokonanie – podpisuje jedynie właściciel (lub wszyscy współwłaściciele). Do wniosku dołączamy także obowiązkowo wypis z rejestru gruntów i kopie mapy ewidencyjnej – uzyskane ze starostwa powiatowego. Często trzeba także dołączyć odpis z księgi wieczystej, choć obecnie wiele gmin tego nie wymaga ze względu na elektroniczny dostęp do ksiąg wieczystych. Jeśli nieruchomość dzielona nie posiada księgi wieczystej – obowiązkowo należy dołączyć oświadczenie właścicieli o braku księgi wieczystej. Oświadczenie to musi zawierać klauzulę następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”.

Ad b.

W tym wypadku należy jak najskrupulatniej upewnić się, że proponowany podział nie spotka się z odmową zatwierdzenia, bowiem musimy tu od razu złożyć kompletną dokumentację sporządzoną przez geodetę – nie ma tu etapu wstępnego opiniowania. Ważny jest tu geodeta posiadający jak największą wiedzę w temacie i mogący nam doradzić, gdyż w przypadku odrzucenia wniosku – poniesiony przez wnioskodawcę koszt sporządzenia kompletnej dokumentacji geodezyjnej – pójdzie na marne.

Trzeba dokładnie wypytać o powody i podstawy prawne twierdzenia urzędnika, gdyż nie koniecznie musi mieć on rację. Niejasność przepisów sprawia, że taki urzędnik z ostrożności woli sprawę załatwić odmownie – by nie narazić się na ewentualny zarzut naruszenia przepisów. W takim wypadku warto jednak problem omówić z dobrze zorientowanym w temacie geodetą, który niejednokrotnie podpowie, jak pozytywnie sprawę pokierować. Częstokroć warto jest jednak złożyć wniosek pisemny, jak w pkt. 2, gdyż albo urzędnik nie zdecyduje się na negatywne zaopiniowanie, albo narazi się na kontrolę swych poczynań przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze – bowiem od negatywnego postanowienia przysługuje wnioskodawcy zażalenie do tego organu. W wielu przypadkach zażalenie przynosi pozytywny skutek.

Przykładowy szkic podziału nieruchomości. Dane na tym szkicu są fikcyjne. Na czerwono zaznaczono nowe działki, na czarno istniejące. 

II. Dalsze etapy procedury podziałowej:

  1. Odpowiedź na nasz pisemny wniosek z pkt. I.2.a. wymaga od organu gminy formy pisemnego postanowienia, na które, w razie czego, służy zażalenie, które należy skierować do Samorządowego Kolegium Odwoławczego i złożyć w terminie 7 dni od otrzymania postanowienia – do urzędu gminy. Warto dodać, że nawet utrzymanie negatywnego postanowienia przez SKO – nie zamyka nam definitywnie drogi do szczęśliwego zakończenia, bowiem przysługuje nam jeszcze skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, niejednokrotnie skuteczna.
  2. Kiedy już otrzymamy od wójta/burmistrza pozytywną opinię – mamy otwartą drogę do geodezyjnego podziału działki. Pozytywne postanowienie wójta/burmistrza musi się uprawomocnić. Następuje to po upływie 7 dni od podpisania przez nas potwierdzenia odbioru tego postanowienia. Jeśli do tej pory obeszliśmy się bez geodety – teraz jest on niezbędny, bowiem tylko geodeta jest w stanie przygotować dokumentację techniczną potrzebną do zatwierdzenia podziału decyzją wójta/burmistrza i wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej. Geodeta przekaże nam gotową, tj. przyjętą i uwierzytelnioną przez ośrodek dokumentacji geodezyjnej dokumentację, którą zanosimy do urzędu gminy. Może też to uczynić geodeta, o ile się z nim tak umówimy.
  3. Wójt/burmistrz wydaje decyzję zatwierdzającą podział dokonywany w trybie opisanym w pkt I.2.a. i I.2.b. Jeżeli postanowienie opiniujące było pozytywne, a dokumentacja jest sporządzona zgodnie z nim i zgodnie z przepisami prawa dotyczącymi wykonywania podziałów nieruchomości – decyzja ta może być tylko pozytywna.

Jak to jednak bywa – zdarzają się, choć niezwykle rzadko, kwestie sporne co do zgodności dokumentacji podziałowej ze wstępnym projektem podziału. Wówczas może się zdarzyć, że decyzja będzie jednak negatywna. Od niej przysługuje nam prawo do wniesienia skargi do  Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą należy złożyć w terminie 14 dni  od otrzymania decyzji – do urzędu gminy. Jeśli SKO utrzyma negatywną decyzję w mocy – przysługuje nam jeszcze skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

  1. Pozytywna decyzja wójta/burmistrza musi się uprawomocnić. Następuje to po upływie 14 dni od podpisania przez nas potwierdzenia odbioru tej decyzji. Jeśli bardzo zależy nam na czasie, możemy czas potrzebny na uprawomocnienie decyzji, jak też poprzednio omówiony czas na uprawomocnienie postanowienia – skrócić nawet do 1 dnia. Należy w takim przypadku, po otrzymania decyzji lub postanowienia – złożyć do wójta/burmistrza oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do złożenia odpowiednio odwołania lub zażalenia. Wówczas te dokumenty stają się ostateczne w dniu złożenia oświadczenia i nie ma już możliwości ich wycofania. Warto w takim przypadku poprosić urzędnika w gminie, który zajmuje się podziałami, by umieścił na naszym dokumencie odpowiednią adnotację o ostateczności i niezwłocznie przesłał całą dokumentację do Starostwa, celem wprowadzenia podziału do ewidencji gruntów oraz przesłania do ksiąg wieczystych. Po tym mamy już otwartą drogę do notariusza…

W powyższym, maksymalnie skróconym kompendium, nie omówiono wielu zagadnień pobocznych, które dotyczą podziałów, jak np. kwestii zapewnienia wydzielanym działkom dostępu do drogi, przejścia na własność (za odszkodowaniem) zarządcy drogi fragmentów działek na ich poszerzenie, podziału działki dokonywanego wraz z podziałem budynku, podziału nieruchomości wymagających zgody konserwatora zabytków. Jednak są to problemy występujące stosunkowo rzadko. Nie poruszono też ważnego problemu – w jaki sposób wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, aby możliwy był podział objętej nimi działki. Są bowiem liczne przykłady, gdy pomimo uzyskana decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – podziału nieruchomości nie możemy dokonać zgodnie z naszym zamysłem, albo nawet wcale.

Zachęcamy do skorzystania z naszych usług w zakresie podziałów nieruchomości, chętnie też odpowiemy na szczegółowe nawet pytania w kwestiach poruszonych i nieporuszonych w powyższym tekście.

Podział nieruchomości – trochę teorii wynikającej z przepisów i z praktyki.

Polskie prawo posługuje się pojęciem „podział nieruchomości”, ale trzeba powiedzieć, że pojęcie to jest dość niejednoznaczne. Może bowiem pod tym pojęciem kryć się podział tzw. „wieczystoksięgowy”, polegający na odłączeniu z dotychczasowej księgi wieczystej co najmniej jednej działki gruntu wchodzącej w skład tej księgi i założeniu dla niej nowej księgi wieczystej lub przyłączeniu do innej księgi wieczystej. W tym podziale nie uczestniczy geodeta, a jedynie notariusz. Zważywszy na fakt, iż jedną nieruchomość tworzą wszystkie działki danego właściciela, znajdujące się w jednej księdze wieczystej – ta czynność najbliższa jest określeniu „podział nieruchomości”. Natomiast geodeta uczestniczy w podziale nieruchomości dokonywanym w trybie, który można nazwać trybem administracyjno-prawnym. W tym przypadku podział nieruchomości polega na określeniu, w dotychczasowych jej granicach, innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela ani księgi wieczystej – i to właśnie jest podział geodezyjny. Mówiąc prościej, wskutek czynności geodety – z jednej działki gruntu powstają dwie lub więcej działek. Przepisy prawne wymagają jeszcze, by podział geodezyjny, co do zasady, został zatwierdzony odpowiednią decyzją przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jednakże grunty rolne i leśne, poza pewnymi przypadkami – nie podlegają trybowi administracyjnemu, tak więc o ich podziale decyduje wyłącznie właściciel. Generalizując można powiedzieć, że ten ostatni przypadek dotyczy wyłącznie podziałów terenów rolnych i leśnych i to z wyjątkiem tych, w których są wydzielane działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha (30 arów). Trzeba zaznaczyć, iż pod pojęciem tereny rolne i leśne rozumieć należy nieruchomości (działki) położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego – nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów) jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Uszczegółowiając można dodać, że w tym mieszczą się także zabudowane grunty gospodarstw rolnych oraz inne grunty zabudowane położone na terenach sklasyfikowanych jako użytki rolne.

Co do zasady jednakże – podział geodezyjny nieruchomości (działki) podlega trybowi administracyjnemu, o czym wspomniano wyżej. Regulują to przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Ustawa wymaga, by taki podział (poza przypadkami z art. 95 wymienionymi w dalszej części) był poprzedzony uzyskaniem opinii właściwego wójta lub burmistrza o zgodności planowanego podziału z przepisami prawa – w tym przede wszystkim z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Opinii tej wymaga również podział dokonywany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a także podział terenów wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Ten ostatni przypadek jest dopuszczalny pod warunkiem, że wydzielona działka o pow. mniejszej niż 0,3000 ha zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub przy pomocy tej działki dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami – w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy od dokonania podziału.

Wspomniana ustawa zawiera także wymienione enumeratywnie przypadki, gdy podziału można dokonać niezależnie od przepisów, które je ograniczają – czyli niezależnie od planu miejscowego lub ustalonych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Można takiego podziału dokonać zgodnie z art. 95 ustawy w celu m.in.:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z ustaw;

5) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

Dla przeciętnego obywatela ten katalog otwiera drogę do podziału nieruchomości najczęściej zgodnie z punktem 5, rzadziej z punktem 1, sporadycznie także 2, 3, i 4. Są też inne przypadki, ale dotyczą one instytucji.

Na tle podziałów dokonywanych w tym specjalnym trybie jest sporo nieporozumień, o czym świadczy bogate i często sprzeczne orzecznictwo sądów administracyjnych. Obecnie przeważa opinia, iż podział dokonany w tym trybie musi spełniać warunki określone w przepisach z zakresu budownictwa, dotyczące szczególnie odległości budynków od nowotworzonych granic nowowydzielanych działek. Problematyczną kwestią jest też powierzchnia tak wydzielanych działek, zdarzają się bowiem osoby chcące wydzielić działkę o powierzchni albo bardzo dużej, albo odwrotnie – bardzo małej. Zazwyczaj takie skrajne przypadki napotykają ze strony wójta/ burmistrza odmowę zatwierdzenia podziału w tym trybie.

Tyle można powiedzieć o problematyce podziałów nieruchomości (działek) w największym możliwym skrócie. Literatura książkowa na ten temat zwykle liczy kilkaset stron, bowiem istnieje wiele rozmaitych przypadków szczególnych, które nie są jednoznacznie uregulowane przepisami.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *